Achat Immobilier au Sénégal : Procédures Juridiques

Achat Immobilier au Sénégal : Procédures Juridiques

Acheter une maison ou un terrain est un acte important. C’est pourquoi, la loi a soumis certaines conditions, pour en assurer la sécurité.
Toutefois, en raison de l’existence de plusieurs possibilité d’accéder à l’occupation d’un terrain : ( Le Permis d’occuper, acquisition avec titre foncier, (immatriculé), le bail emphytéotique), il serait plus bénéfique, de soulever les spécificités des procédures pour chaque cas.

Premier cas: Quand le concessionnaire ne dispose que d’un permis d’occuper!
Dans ce cas de figure, le terrain ne peut faire l’objet d’une cession à un autre propriétaire que sur autorisation de l’administration.
Mais, les peines et soins (exemple : construction), qui y tiennent, peuvent être vendus.
Au Sénégal, dans bon nombre de quartiers périphériques de la banlieue Dakaroise, se compte par milliers, les occupants propriétaires qui ne disposent que de ce permis d’occuper.
Pour acheter un bien immobilier disposant d’un permis d’occuper, la procédure est simple en principe, un acte sous-seing privé, c’est à dire un contrat entre les deux parties suffit.
Cependant, pour une question de sécurité, il est plus conseillé que cet acte se fasse sous la présence effective de minimum deux témoins pour chacune des deux parties (côté acheteur et côté vendeur). À la suite de quoi, l’acquéreur doit aller s’enregistrer aux impôts et domaines.
Second cas: Quand la propriété dispose d’un titre foncier !
Le titre foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire.
Le détenteur d’un titre foncier, est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné.
Le titre foncier est un caractère définitif irrévocable et inattaquable.
Juridiquement, c’est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le conservatoire de la propriété foncière, chargé d’assurer la garantie des droits réels qu’on possède sur un terrain.
Son caractère irrévocable et l’unicité du détenteur, rendent complexes, les procédures d’acquisition d’un bien disposant d’un titre foncier.
Dans ce cas, la vente ou l’achat d’une maison ou d’un terrain à nature TF, doit obligatoirement se faire devant le notaire territorialement compétent, c’est-à-dire le notaire du lieu où se trouve la maison ou le terrain, à défaut de quoi, l’acte sera nul.
Aussi, quand c’est un mandataire qui est chargé de l’achat ou de la vente il doit disposer d’une procuration notariée.
Troisième cas: le bail emphytéotique
L’emphytéose ou emphytéotique est une convention de bail portant sur une terre rurale et consentie pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Il confère au preneur, droit réel sur la terre donnée à bail (c’est-à-dire qu’il peut hypothéquer, le louer ou le sous-louer à charge pour lui d’améliorer le fond en échange d’un loyer modique.
La caractéristique assez particulière de l’emphytéose, réside dans le faite qu’en compensation d’une redevance, très modeste, sans qu’il ait à indemniser le locataire appelé emphytéote, en fin de contrat le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a faites pendant la durée du bail.

Les formalités respectives pour l’acquisition d’une propriété à titre foncier et pour un emphytéose.
Une fois le nouveau contrat conclu, le nom du nouveau propriétaire doit être mentionné sur le titre foncier.
Ce transfert de droit, est inscrit à la conservation de la propriété foncière et le prix doit strictement être indiqué dans le contrat et par là aussi, il est important de savoir qu’aucun accord tendant à exiger un supplément au prix fixé dans le contrat n’est admis.
Au cas où il adviendrait à ce que le montant des charges dépasse la somme de 10.000.000 f, il faudrait une autorisation.
Qui peut délivrer cette autorisation ?
Au Sénégal, au terme de la loi n° 77-85 du 10 Août 1977, il est clairement expliqué que c’est au Ministère chargé des finances de délivrer cette autorisation.
Rédiger la demande d’autorisation
Cette demande est rédigée sur papier libre en 3 exemplaires et déposée à la Direction Générale des Impôts et Domaines (DGID).
Elle doit indiquer :
Les noms, prénoms, Date et lieu de naissance, domicile, profession et nationalité des deux parties
la nature de l’opération
le numéro du titre foncier
les descriptions sommaires de l’immeuble ou la désignation des droits immobiliers qui font l’objet de l’opération
les conditions financières de l’opération s’il y’a lieu
le but de l’opération
Au terme de 2 mois après dépôt de cette demande, le Ministre vous fournira une réponse exacte quant à la délivrance de l’autorisation, sauf s’il décidé de procéder à l’ouverture d’une enquête sur l’affaire.
Après avoir vendu son bien, le vendeur doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d’inscription, à la disposition de l’acquéreur pour qu’il puisse y faire inscrire la mutation du droit.
S’il refuse de procéder ainsi, l’acquéreur peut l’y obliger par voie de justice.
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Sources:
www.justice.gouv.sn